来源：阿尔法工场
作者 | 林心林
来源 | 时代财经
(资料图)
导语：2020年，疫情袭来，但迪拜楼市却悄然开启了新一轮黄金期。
在多个国家的房地产行业面临挑战之时，迪拜楼市却因种种原因走向疯狂。
“迪拜房地产现在很火爆，开新盘都要摇号，一开盘就卖光。”华人房地产经纪王宇介绍道。
世界最“壕”城市迪拜，正迎来全球富人与投资客的涌入。这座位于中东地区的阿联酋城市，近二十年里由小渔村发展蜕变为国际大都市，名誉远盖过了首都阿布扎比。
迪拜有着世界最高耸的摩天楼哈利法塔、最豪华的酒店帆船酒店、最大的人工岛棕榈岛，以及遍地黄金的传说。而房地产行业筑成了这个城市的繁荣一角。
经历若干个起伏周期的迪拜房地产市场，如今面临着新一波的房地产行情。
2023年，迪拜房地产市场持续走高，统计数据显示，前四个月迪拜房地产交易数量创下同期历史新高，房产价格和租金均快速攀升。截至2023年4月，迪拜一共有36946笔房产交易，这是同期有史以来的最高纪录，年初至今房产平均价格上涨了14.5%。
其中，豪宅交易更为火爆。根据房地产咨询公司莱坊预测报告，迪拜为全球第四大最活跃的豪华住宅市场，其豪宅价格将在2023年实现全球最强劲的增长。
迪拜楼市成交破纪录，富豪一次扫货四五套
自上世纪90年代末，迪拜政府便开始大力发展房地产业，海岸线上的棕榈岛、世界群岛、迪拜塔、商业湾以及迪拜乐园，这些大型项目促进了迪拜的繁荣，也吸引来了全球各地前来旅游、就业和投资置业的人群。
这个外来人口占比不到20%的城市，曾迎来两次楼市的疯涨期。一次是2006-2008年，在“超级城市”的政策引导和宽松的经济政策下，大量外资进入，不到两年的时间里，迪拜房价上涨了2倍多；随后，2008年金融危机爆发，资本大量撤离，烂尾楼、空置房随处可见。
另一次爆发则是2013-2014年，迪拜赢得2020年世博会主办权后，开发商争相布局地产，使迪拜重新成为全球最火爆的地产投资目标地，房价远超2008年的高峰期。
随后，由于油价下跌以及房地产市场体量过大，迪拜楼市再次吹灭泡沫，进入长达五六年的下行周期。
2020年，疫情袭来，但迪拜楼市却悄然开启了新一轮黄金期。
早在2020年年中，迪拜政府采取宽松的防疫政策，签发“黄金签证”，加上全球通货膨胀、俄乌冲突影响等，迪拜成为热门的投资目的地。“很多印度、欧美和埃及的富豪包机来迪拜，躲避本国的封锁令。”王宇回忆道。
寻求资产避险的俄罗斯人、加密货币富翁和印度富人纷纷涌入了迪拜，并带动了当地楼市交易。
迪拜大型房地产咨询公司Betterhomes数据显示，2022年登记的住宅销售交易数超过了86000宗，同比增长近75%，并刷新了2009年80000宗的纪录。
2023年迪拜楼市保持增长趋势。迪拜政府披露数据显示，迪拜房地产交易额在2023年第一季度跃升80%至1570亿迪拉姆（折合约3000亿元人民币），且还未显示出任何势头放缓的迹象。
另有数据指出，一季度迪拜约有5000套新房竣工，远远低于当前市场需求。
图片迪拜城市随处可见的在建楼盘，图源：受访者提供
其中豪宅交易十分突出，莱坊在报告中指出，一季度迪拜的豪宅销售额达到60亿迪拉姆，共售出了88套1000万美元以上的住宅；另一咨询机构Luxhabitat Sotheby指出，今年第一季度，迪拜超豪华住宅的平均价格较上一季度上涨逾27%，优质房产的平均价格上涨至2520万迪拉姆（折合约4820万元人民币），其中朱美拉湾片区平均房价最高，为每平方英尺10594迪拉姆（折合超每平方米20万元）。
房产经纪王宇介绍，一次性买四五套的外籍买家不在少数，“他们并不在乎房价涨跌，直接就是现金、全款结算，甚至有博彩老板一下子就在龙城买了100多套别墅。”
即便不是超级富豪，来自全球各地的投资客们也在助推迪拜楼市的火热。据悉，迪拜对于外籍买家的投资限制十分宽松，没有房产税、豪宅税、租金收益税以及外国人购置税等，同时置业手续非常简单，持有护照、委托授权、与法院召开视频会议，即可异地买房卖房。
此外，迪拜还具有分期付款及免息付款计划，对于买家来说压力较小。“基本每一家开发商都支持免息计划，即首付支付10%-20%之外，开发商给出3-5年的免息计划，可在剩余时间内将余款免息付清。”就职于迪拜大型华人房产中介公司的张琪称。
这也就造成了迪拜新楼盘入市的火爆。王宇告诉时代财经，迪拜许多新房开盘即售罄，且需要摇号，比国内一线城市深圳还火爆。
张琪则表示，迪拜开发商往往在土地局审批后开始预售，而好的地段、好的付款计划的楼盘，往往在预售时已经有大批买家抢着交意向金，开盘前已预售50%以上，“等到正式开盘时，现场几乎是抢爆了，基本几个小时就没了。”
中国买家重返迪拜，华人中介也在涌入
国土面积并不大的迪拜，随着大量资本进入，房价快速抬升。
根据莱坊的数据，过去一年（2022年），迪拜的平均房价飙升了44.2%，自2020年3月以来房价更是上涨了149%。
但即便如此，除了一些超级地标性建筑，事实上迪拜的平均房价远远低于其他世界金融中心城市的核心地段。莱坊中东研究主管费萨尔?杜兰尼在今年初表示:“迪拜的豪宅市场是全球增长最快的，但仍低于主要大城市。”
据悉，在迪拜市中心地段的房产，平均房价在4-5万元人民币/平方米左右，而非核心地段房价则在2-3万元人民币/平方米左右，远远低于国内一线城市市中心动辄每平10万元以上的房价。
不过，租金却十分高昂。王宇介绍，在市中心一居户型的房子一年租金约12-20万迪拉姆（折合约25-40万元人民币），大户型的租金则可以达到200万迪拉姆（折合约400万元人民币）的水平。另根据世邦魏理仕数据，截至2023年3月的12个月内，迪拜平均住宅租金上涨了26.3%。
“迪拜集聚着各行业的精英，比如有许多欧美跨国公司的高管来到迪拜，住房补贴高，因此迪拜的租房需求大。”王宇称。
租金高昂使得房产回报率高，回报周期缩短，这进一步催生买房需求。在很多迪拜房产介绍资料中，房产投资回报率高达8%-10%，而全球其他大城市的租金收益率大多为2%至5%。
“租房太贵了，不划算。”在迪拜居住了半年的中国买家李馨告诉时代财经，现在其居住的非核心地段房子租金一年达7万迪拉姆，折合约14万元人民币，加上租金收益高、房子永久产权，促使其在今年3月买下一套准现房。
李馨真切地感受到中介口中所谓的“迪拜房子靠抢”。楼盘开盘前一天，在见到售楼处乌泱泱的人群时，李馨担心抢不到名额，不到两分钟就立刻决定付定金，而此刻仅有三套房子未被预订。
总价100多万迪拉姆、首付30%、三年的免息付款计划，在李馨看来每个月的还款压力并不大，“在国内一二线城市这样的预算买不到。”李馨告诉时代财经，最近自己正在与家人商量在市中心地段再投资一套房产，“以后回国了纯收租就可以躺平。”
不过，另一位中国投资客周奇则感慨自己“踩了坑”。周奇告诉时代财经，虽然迪拜的租房市场火热、租金高，但并不是每个区域都发展平均，且物业费是许多投资买家忽视、低估的一项费用，“好多人被回报率冲昏了头。”
据悉，迪拜的楼盘物业费一般在3-30迪拉姆/平方英尺左右，且由业主承担。“一栋面积为100平方米的房子，每年的物业费接近4万元人民币。”张琪举例。而据周奇估算，扣除物业费等持有成本之外，实际的回报率并没有宣传那么高，“能有6%-7%已经很不错了。”
不过，仍有大批买房客慕名而来，随之而来的还有掘金的房产中介。王宇告诉时代财经，在2022年下半年来到迪拜之前，其从事的是手机外贸生意，受楼市火热吸引而从事房产交易生意。
“这半年时间迪拜确实来了很多华人中介，也有一些自己开中介公司。”张琪告诉时代财经。而张琪所在的华人房产中介公司，则于今年在国内北京、深圳等城市召开路演，向国人宣传迪拜房产投资。
图片某房产公司在国内举行迪拜房产路演，图源：受访者提供
根据迪拜土地局数据，2018年，中国曾与印度、英国和巴基斯坦并列为投资迪拜房地产的前四大外籍买家，不过近些年中国买家已经跌出前十。
而阿联酋本地媒体报道指出，来自中国的房产投资已开始回升，中国投资者或重返迪拜房产市场成为最大的购房群体之一。
摩根士丹利同样表示，迪拜房地产的价格今年将继续上涨，这主要得益于现金买家和投资者的涌入以及中国的重新开放，“中国投资者的回升将提振房产需求。”
（以上受访者均为化名）
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