来源：证券时报
最近，楼市政策下一步将如何优化成为焦点，不少城市已经出招。其中，“认房不认贷”和存量房贷利率调整的落地备受关注，许多购房者也在期待。
存量房贷利率调整要来了？
8月29日，农行召开中期业绩发布会，农行副行长林立在回应存量房贷利率调整一事时表示，近期人民银行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。我们的体会是，这个意见一方面有利于减轻部分存量居民贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还贷压力。在有关政策方案明确后，我们将抓紧制定具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接。作为国有大行，我们坚持“房子是用来住的，不用来炒的”定位，凡是有利于老百姓的事情，我们都会尽力做好服务。
(资料图片仅供参考)
同日，招商银行召开了中期业绩交流会，关于存量房贷利率调整，招商银行行长助理彭家文表示，从央行的发声来看，“鼓励和支持”直接变成了“指导”。他判断存量房贷利率下调也是势在必行，是大概率事件。目前来看招行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案，主要考虑是现在有很多因素需要兼顾好。
关于存量房贷利率调整的问题，在近日举行的中信银行2023年半年度业绩发布会上，该行副行长谢志斌表示，中信银行密切关注监管导向和市场的动向，已对本行行内业务情况进行了及时的梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。基于目前掌握的信息来看，同业各行对政策的理解也是不尽相同的。
也是在29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上传播，图中显示交通银行拟于8月30日召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议。记者就个人住房贷款存量利率调整咨询交通银行深圳分行，工作人员表示目前还没下发具体通知。
一线城市“认房不认贷”仍未落地
除了存量房贷利率调整，“认房不用认贷”也备受关注。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也就是说，具体是否实施，将由各城市自行决定。
而在深圳，就有市场传言指出“认房不认贷”细则落地，包括异地多套房产或有贷款，只要深圳无房，都可以按照首套房首付比例、贷款利率认定。不过，记者向中国银行、招商银行、宁波银行、交通银行等个贷部进行咨询，截至29日银行工作人员均回复暂时没有收到相关文件。“这不是某一家银行是否执行的问题，我们目前还没有接到相关的通知。”
一般来说，“认房不认贷”是指商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。贝壳研究院认为，“认房不认贷”的落地可以降低换房成本，加快改善性需求的释放。一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善性群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房、新房的良性循环。进而新房市场销售改善，房企回款加快，最终实现房地产市场和行业的良性循环。
市场反应如何
不管是“认房不认贷”还是存量房贷利率调整，核心一二线城市的楼市新政细则有望陆续落地。
作为超一线城市的深圳，相关政策仍未发生变化，市场各方的反应如何？深圳房地产中介协会最新公布的数据显示，上周深圳二手房交易量为667套，环比增长8.3%。与此同时，二手房在售量继续回升，业主出售意愿有所增强。
记者对多位片区资深房产中介经理进行采访，他们均认为无论是业主还是购房者的心态还是在等待政策细则的出台。“大家其实都在‘等’，但预期似乎很一致，就是现在的市场环境已经跟以前不一样，所以都比较冷静。”
与此同时，深圳多个楼盘还传出收回折扣的消息，但也有开发商随即进行澄清，如华润置地深圳大区在其官方公众号发布澄请说明称，“近日，公司了解到网络上流传关于润曜府销售价格的会议纪要截图，经核实项目没有召开相关会议，也没有关于价格方面的调整决策。关于价格方面的消息一切以项目售楼处公示为准。”
有业内人士表示，“金九银十”即将来临，房企应抓住有利时机，做好营销规划，实现地产销售的有效恢复，改善现金流。
易居研究院研究总监严跃则认为，由于目前一些大城市的房地产市场存在冷热并存情况，且对于“认房不认贷”政策执行的呼声较高，预计一线城市有望在8月底至9月初陆续出台新的房贷政策。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，即使调控政策有所放松，市场也不可能马上进入量价齐升的通道，因此对于近期需要处置物业的业主，当然可以先观望，但如想顺利出售物业，其定价仍需有一定的竞争力。对于一线城市，希望尽快出台能调动起房地产市场交易活跃度的政策，以促进市场尽快恢复健康的交易状态。
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